· Grundsteuerreform

Grundsteuerreform


Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Urteil vom 10. April 2018 die Verfassungswidrigkeit der der Grundsteuer zugrundeliegenden, veralteten Einheitswerte festgestellt und dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit gegeben, eine Neuregelung zu schaffen. Dabei war zu Beginn umstritten, ob dem Bund oder den Ländern die Gesetzgebungskompetenz zustand. Über eine Grundgesetzänderung wurde schließlich die Gesetzgebungskompetenz des Bundes abgesichert, allerdings den Ländern über eine Öffnungsklausel die Möglichkeit eingeräumt, abweichende Regelungen zu schaffen. Hiervon hat Hessen bezüglich der Grundsteuer B Gebrauch gemacht. Auch Baden-Württemberg nutzt ein eigenes Modell. Thüringen dagegen wird im Bereich der Grundsteuer B das Bundesmodell nutzen. Für die Landwirtschaft (Grundsteuer A) gilt in Hessen ebenfalls das sogenannte Bundesmodell. Der Bundesrat hat am 8. November 2019 der Grundsteuerreform auf Bundesebene zugestimmt. Der Hessische Landtag hat dem vom Bund abweichenden hessischen Grundsteuergesetz für das Grundvermögen erst am 14. Dezember 2021 zugestimmt. Betroffen sind insgesamt circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten in ganz Deutschland, die auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet werden müssen. Damit ist der „alte“ Einheitswert passé. An seine Stelle tritt der neue Grundsteuerwert.

Der ambitionierte Zeitrahmen stellt Steuerpflichtige, die Verwaltung und auch uns vor große Herausforderungen, denn der Zeitplan ist eng gestrickt. Nachdem der Gesetzgeber sich über drei Jahre Zeit gelassen hat, das neue Gesetz zu verabschieden, soll die Umsetzung jetzt innerhalb kürzester Zeit erfolgen. Das besondere Problem besteht darin, die zugrundeliegenden Daten für die jeweiligen Grundstücke zusammenzustellen. Hier sind insbesondere unsere Mandanten gefordert.
 

Zeitrahmen

  • Januar 2022: erster Hauptfeststellungszeitpunkt
  • Januar bis Mai 2022: Information an die Steuerpflichtigen über die Finanzverwaltung
  • Juli bis Oktober 2022: Abgabe der (elektronischen) Feststellungserklärungen
  • ab Juli 2022: Festsetzung der Grundsteuerwerte und Grundsteuermessbeträge
  • Januar bis Dezember 2024: Festsetzung der Grundsteuer durch Städte/Gemeinden
  • ab Januar 2025: Erhebung der „neuen“ Grundsteuer
     

Verfahren

Wie bisher wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren erhoben, d.h.

  1. Ermittlung des Grundsteuerwertes auf der Basis der Angaben, die der Steuerpflichtige im Rahmen der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt erklärt.
  2. Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest.
  3. Schließlich wendet die Gemeinde auf diesen Steuermessbetrag ihren individuellen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer gegenüber dem Eigentümer fest.

 

Grundsteuer A

Das ist die für die Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Grundsteuer. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung im Einheitswert enthält der neue Grundsteuerwert für die Landwirtschaft nicht die landwirtschaftlichen Wohngrundstücke – auch nicht die eigengenutzten. Für diese gilt wie für andere nicht landwirtschaftliche Grundstücke die Grundsteuer B (siehe unten).

Für die Landwirtschaft wird zukünftig eine eigentümer- und ertragswertbezogene Bewertung nach standardisierten Reinerträgen, gesondert für jede Nutzung (Landwirtschaft, Forst, Gartenbau, Weinbau und übrige (z.B. Spargel, Binnenfischerei)) durchgeführt. Die im Bewertungsgesetz vorgesehenen standardisierten Reinerträge basieren auf den Werten aus der Agrarberichterstattung. Dabei ist z. B. für landwirtschaftliche Grundstücke ein Grundbetrag von 2,52 €/ar vorgesehen. Hinzu kommt ein Zuschlag je EMZ (Ertragsmesszahl) und ar in Höhe von 0,041 €/EMZ. Die Wirtschaftsgebäude werden zwar nicht gesondert bewertet, jedoch die Hofstelle mit dem Dreifachen von 6,62 €/ar. Nur im Weinbau und bei den Nebenbetrieben werden die Wirtschaftsgebäude gesondert erfasst. Bei viehstarken Betrieben gibt es einen Zuschlag in Höhe von 79 € je Vieheinheit, aber nur bei mehr als 2 Vieheinheiten je ha.

In der Forstwirtschaft wird zwischen Wuchsgebieten unterschieden: So beträgt beispielsweise der Bewertungsfaktor im Taunus 94,94 € je ha, im Vogelsberg 102,75 €/ha. Für die Traubenerzeugung werden 11,70 €/ar angesetzt.

 

Beispiel:

Ein landwirtschaftlicher Betrieb verfügt über 75 ha landwirtschaftliche Nutzfläche (EMZ 50/ar), seine Hofstelle beträgt 0,75 ha. Er hält 300 Kühe.

Grundbetrag: 75 ha x 100 x 2,52 € =
EMZ: 75 ha x 100 x 50 x 0,041 € =
Zuschlag Vieheinheiten: 150 VE x 79 € =
Hofstelle: 75 ar x 6,62 €/ar x 3 =
Summe der Reinerträge:

8.900,00 €
15.375,00 €
11.850,00 €
1.489,50 €
47.614,50 €

x fester Kapitalisierungsfaktor von 18,6 =
Grundsteuerwert: abgerundet auf volle € =

885.629,70 €
885.629,00 €

x Steuermesszahl neu: 0,55 von Tausend
= Grundsteuermessbetrag


487,09 €

Um die deutlich höhere Bewertung (ca. das Zehnfache) abzupuffern, hat der Gesetzgeber für eine deutliche Verringerung der Steuermesszahl von bisher 6 von Tausend auf 0,55 von Tausend gesorgt.

Städte und Gemeinden wenden ihren individuellen Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag an. So würde die Grundsteuer bei einem Hebesatz von 300 % im obigen Beispiel zu folgender Grundsteuerbelastung führen:

487,09 € x 300 % =

1.461,27 €.


Grundsteuer B:

Für die Grundsteuer B gilt in Hessen das sogenannte „Flächen-Faktor-Modell“, das für die übrigen Immobilien und damit auch für die landwirtschaftlichen Wohnhäuser und die Betriebswohnungen zur Anwendung kommt. Neben dem Ansatz einer Bodenkomponente i.H.v. 0,04 €/qm (mit einer Steuermesszahl 100 %) kommt eine Gebäudekomponente in Höhe von 0,50 €/qm hinzu. Dabei beträgt die Messzahl fürs „Wohnen“ 70 %, für nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen 100 %. Über einen Faktor („hoch 0,3“) werden die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gemeinde berücksichtigt.

Daraus ergibt sich ein Steuermessbetrag, den die Finanzämter an die Gemeinden übermitteln, die hierauf wiederum ihren individuellen Grundsteuerhebesatz anwenden.
 

Fläche des Grundstücks: 500 qm x 0,04 € =
x Steuermesszahl Boden 100 % =
Fläche des Gebäudes 150 qm x 0,50 € =
x Steuermesszahl Gebäude 70 % =
Summe

20,00 €
20,00 €
75,00 €
52,00 €
72,00 €

x Faktor (Zonenbodenrichtwert/Bodenwertdurchschnitt)0,3
= (450/900)0,3 = 0,8


57,00 €

 

x Hebesatz der Gemeinde (hier: 450 %)
= Grundsteuer


256,00 €


Neben Hessen haben von der o.g. Öffnungsklausel für die Grundsteuer B die Bundesländer Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg und Hamburg Gebrauch gemacht, jedoch jeweils in etwas anderer Form. Sachsen und das Saarland übernehmen zwar grundsätzlich das Bundesmodell, weichen aber bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab.

In Baden-Württemberg ergibt sich die Grundsteuer B künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag. Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 % verringert.

In Thüringen gilt (leider) das etwas komplizierte Bundesmodell. Hier werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum nach dem Ertragswertverfahren bewertet, die übrigen Grundstücke nach dem Sachwertverfahren. Bei der Steuererklärung sind hier deutlich mehr Angaben zu erfassen, nämlich neben den Angaben zum Grundstück auch das Baujahr, ggf. Jahr der Kernsanierung, Gebäudeart (z.B. EFH/ZFH) Wohnfläche differenziert jeweils in Wohnungen bis 60 qm, 60 bis 99 qm, 100 qm und mehr, ggf. Anzahl Garagenstellplätze und ob es eine Wohnraumförderung gegeben hat.
 

Handlungsbedarf

Die bisherigen Schreiben der Finanzverwaltung sind als Vorabinformation zu betrachten. In Hessen soll es im Mai/Juni eine öffentliche Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung für die Grundsteuer geben. Ab dem 1. Juli 2022 wird es allerdings erst möglich sein, die Erklärung abzugeben. Die Abgabe muss in elektronischer Form (über ELSTER) erfolgen.

Auch auf Betreiben des Berufsstandes hin wird die Finanzverwaltung in Hessen die Landwirte beim Befüllen der Daten unterstützen. In Zusammenarbeit mit der hessischen Katasterverwaltung wird vor Beginn der Erklärungsabgabe (voraussichtlich ab Mitte Juni) die Möglichkeit eingeräumt, einen „Sonderkatasterauszug Hessen – Grundsteuerreform (LuF)“ online und kostenfrei abzurufen. Dieser enthält neben der Auflistung der Flurstücke des jeweiligen Grundeigentümers die weiteren zu erklärenden Daten, soweit diese der Finanzverwaltung vorliegen. Es bleibt abzuwarten, ob dies dann auch technisch funktioniert. Diese Abfrage gilt aber nur für die Land- und Forstwirtschaft.

Für die Grundsteuer B sollten die erforderlichen Daten zusammengestellt werden, nämlich neben dem Einheitswertaktenzeichen die Angaben zum Grundstück (u.a. Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Miteigentumsanteil) sowie die Wohn- und/oder Nutzfläche des Grundstücks. Diese Angaben sollten die Mandanten frühzeitig ermitteln.
 

Fazit:

Die konkrete Grundsteuerbelastung hängt davon ab, in welchem Bundesland und in welchem Ort das Grundstück liegt. Im Vergleich zu heute wird es zu Belastungsverschiebungen kommen. Während einige eventuell etwas weniger zahlen werden, werden vermutlich viele doch mehr zahlen müssen als heute, insbesondere da die Kassen der Kommunen – auch als Folge der Corona-Krise – leer sind, denn die Höhe der Grundsteuer hängt letztendlich von den Hebesätzen der Gemeinde ab. Die Erklärung ist kein „Hexenwerk“; die Zusammenstellung der Daten eher das Problem.

Sie können die Steuererklärung bzw. Feststellungserklärung auch selber erstellen und abgeben. Hierfür benötigen Sie ein ELSTER-Benutzerkonto. Falls eine elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich sein sollte, dürfen Angehörige (z. B. die Kinder) ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung für die Eltern abzugeben.

Wir erstellen gerne die nötige Steuererklärung für Sie. Sprechen Sie uns an.

Über 400 Mitarbeiter, davon
über 40 Berufsträger

Ausgezeichnet als Top Steuerkanzlei 2021 für Land- und Forstwirtschaft und als bester Ausbildungsbetrieb 2021

23 Niederlassungen
2 Tochtergesellschaften
Zu den Standorten